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陈宝存:市场向调控低头,能改变楼市走向吗?

发表时间 2010/6/21 浏览次数: 次

不能忘记08年的市场颓势。08年的8月10日,我发表的博文《楼市观望最先影响的是农民工》被证明是有预见意义的。大量的农民工失业,是08年下半年已经发生的事。

     原文照登这篇博文我认为尚有意义的一段话:

    “我一直说现在的观望最大的影响是开发企业的信心,那么最严重的后果是开发企业的观望,这一点是必须要重视的,也已经引起了中央和地方政府的重视。需要救的是行业的正常发展,当然也救的是开发企业的信心。

    有很多人不理解也很正常,但是一个行业对经济的影响面,高层是会有深刻认识的。这从最近高层有关金融政策的微调看得出来。

    全球金融危机,中国有其应对之策。拉动内需虽然不是新招,但是却非常有效,祭起救市拉动内需大旗,这当然是政府的首选。至于其他所有指责政府救市的言论,“高调偏左”,解决不了任何问题。

    房地产行业以及相关产业在未来三年内,仍将是国民经济的支柱,这是毋庸置疑的!

    观望对于开发企业并不可怕。可怕的是对于相关行业和国家整体经济运行,可怕的是地方和中央财政,可怕的是相关行业,比如建筑、建材、钢铁、水泥、装饰装修等等。影响最直接的是建筑行业,今年的土地出让不足,不光影响房地产开发,还将影响着市政配套工程建设,这样看来,今年建筑企业受影响是最大的。

    今年春节,由农民工组成的建筑行业要过一个紧缩的春节,而且必将影响明年的工程量,农民工生存问题必将提到首位。虽然有清欠部门来保证农民工收益,但是房企的资金缺乏改变不了,竭泽而渔势必造成开发企业开工不足,即使今年勉强度过,那么明年形势会如何?

     我们要解决的是供需基本平衡,而从观望引致的严重后果观之,目前局面引起的土地流拍,势必影响未来三年内的土地、建设项目的供应局面,这有势必造成新一轮的供不应求,势必又是新一轮的暴涨暴跌行情,这是对整体经济的最大伤害。

     从失败中走出来的高层,也将越来越聪明。所以我们看到高层频频表态,对银根的适当放松以及所有救市的措施也是考虑到整体经济运行。”


     回忆一下频频抬起的调控之手,我们发觉几乎穷尽了所有可予运用的一切手段。03年至今,调控政策上百部,手段不可谓不强硬。现在人们认为的多年来调控力度太小,简直不可理喻。年年调控年年不见效,特别是06年,具体的政策调控手段在调控之手频频举起的8年中,能统计到的严控楼市政策条目众多。

    2006年4月27日房贷利率再次上调 调控卷土重来
    2006年5月24日  国六条出台
    2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策
    2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策
    2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告
    2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”
    2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税
    2006年8月1日土地新政出台 国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。
    2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率
    2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法
    2006年9月12日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)
    2007年与2008年更是穷尽了调控手段。
    2007年3月18日起,央行2007年首度次加息;
    2007年5月19日央行再次加息;
    2007年7月20日央行第三次加息;
    2007年8月国发〔2007〕24号 回归保障;
    2007年8月22日起,央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息);
    2007年9月15日起,央行年内第五次加息; 
    2007年9月27日,央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%;
    2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率 创近年历史新高;
    2008年1月15日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
    2008年3月3日,财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》;
    2008年3月12日,建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发总面积的70%以上。
    2008年3月21日,住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
    2008年3月25日,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    2008年4月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    2008年04月16日,中国人民银行决定从2008年4月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    2008年5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    2008年5月30日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》,自2008年6月1日起执行。
    2008年6月10日,税务总局:企业为个人购买房需征收个人所得税
    2008年7月14日,国土部表示:小产权房不给宅基地证
    2008年8月11日,国务院总理温家宝1日签署第530号国务院令,公布《民用建筑节能条例》,房地产开发企业销售商品房,应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。
    2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》
    2008年,新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户),加上以前年度保障户数,累计廉租住房保障户数将达到350万户。
    2008年8月25日,中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》
    2008年9月15日,受美国金融风暴的影响,央行宣布从9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,以及下调存款准备金率0.5%。新一轮救市政策启动。


    国人的健忘和不理性的思维,把房价上涨的责任归于中央和地方政府调控不力,归于房地产企业的暴利心态,唯独不论市场情况的巨大变化。国人善于掩耳盗铃,同仇敌忾房地产行业竟然成了上下一致的行为。

    我们是国有土地体制,土地垄断不是不可接受的。问题在于我们的土地供应出现的问题。

     04年严格土地招拍挂出让制度,一刀切的出让政策却没有前期土地储备的支持??。协议出让时代,一级土地开发是每一个房地产开发公司面临的问题。而04年开始的土地一级开发由政府土地储备中心一家垄断,实际造成了直至07年的土地上市量大幅下降。所谓的土地收购和出让计划不可能实现。

    那么,07年的地价暴涨表面看是从05年就开始拍卖地价的屡屡天价,根本原因却是土地供应的紧缺。而土地拍卖信息,无疑是推涨土地收购成本的基础。也就是从05年开始,土地储备部门的土地收购成本直线上升。土地出让金的几乎80%用在了拆迁安置补偿和随后进行的城市基础设施配套建设上,而不是我们所说的土地出让金全被地方政府吃光分净。

    而07年乃至09年的市场,只有一个原因是土地供给的严重不足。但是政策还是有区别的,那就是07年9。27期政策的主要思路是双紧,土地和信贷全部收紧,而目前的政策却是收紧信贷,加大土地供应,但是我们也能感觉到,由于土地收购成本已经不可逆转的大大提高,土地天价局面已经是常态状况。

    实际上我们已经不可能大力推进土地上市量了。原因在于耕地转用的严峻局面。国土部新的土地问责制,与住建部的保障房问责制,成为极大地供应量悖论。保障房建在什么类型的土地上?靠配建、靠旧城改造,都是不可能低成本的,而以公益征用的名义占用农田的空间极为有限了。

    那么本轮的调控手段极为不理性的是压抑需求,压抑本来属于商品房市场化过程中的主要需求:改善性与投资需求。实际我们清楚一点是市场被动的向调控之手低头是早晚的事。但是房企的观望一定是减缓资金链条压力的。市场传言房企会因为资金链断裂,大降价以图存的观点是无视了8年的现实。07到09年的高成本获得土地,房价大跌根本是妄言。各项手段都可以通过调控之手起作用,但是延缓开发节奏是调控不可控的。

    楼市的走向如何改变?靠目前的政策永远不调整?靠物业税之类的持有税?靠票证时代的重回?这都是违背市场的,一定不会有真正稳定和持续的效果。